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[상법] 상업용 건물의 리스 계약과 퇴거명령 소송

상업용 건물의 세입자가 리스 계약 만기 이후에도 건물을 비우지 않을 경우 세입자를 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령소송 (unlawful Detainer)을 통해서 법원의 명령을 받아야 한다. 현재의 세입자가 건물주의 동의 없이 전 세입자로부터 리즈를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 이러한 경우 세입자는 렌트하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다. 퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 통보서를 보내야 하고 3일 안에도 세입자가 계약위반 사항을 지키지 않았을 경우 소송을 진행하여 퇴거를 시킬 수 있다. 카운티의 해당 법원에 퇴거명령고소장을 접수하고 세입자에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 세입자의 답변서가 제출된 후 30일 지난 후 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다. 법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 세입자의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 세입자를 강제로 내쫓는다든지, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약에 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 세입자의 피해보상금을 지불해야 한다. 법원의 퇴거명령이 결정되면, 퇴거명령서가 전달된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 할 수 있다. 건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 세입자를 강제로 퇴거시키거나 입주하고 있는 점포의 열쇠를 바꾸는 등의 강제퇴거 또는 강제진입(forcible detainer or entry)을 한 경우에는 불법으로 간주된다. 위와 같은 강제퇴거가 발생했을 경우에는 강제퇴거를 당한 세입자는 강제퇴거 또는 진입소송을 통하여 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입에 대한 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변해야 하고 재판일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거함으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 세입자에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 세입자가 강제퇴거를 당할 당시에 임대장소를 사용할 권리가 있었으나, 건물주가 법원 명령 없이 강제적으로 퇴거를 했다는 것만 보여주면 법원은 임시로 재판 때까지 임대인에게 다시 임대 장소를 쓸 수 있도록 해주는 것이다. 또한 세입자는 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다. 위와 같이, 주거 건물의 세입자와 임대자의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어있고 특히 세입자는 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 세입자가 리스계약을 어겼다 할지라도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제 퇴거를 했을 경우에는 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh상법 퇴거명령 상업용 퇴거명령 소송 상업용 건물 강제 퇴거로

[법 상식] 세입자 강제 퇴거 유예 효력 소멸

코로나19 팬데믹 사태 이후 정부는 경제적인 어려움을 겪고 있는 세대들에 대한 다양한 대책을 그동안 발표했다. 특히 세입자에 대한 강제 퇴거 유예(Moratorium)가 주 정부와 지방 정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다. 이후 국내에선 코로나19 백신이 집중적으로 접종되고 감염이 줄면서 비즈니스들은 영업을 다시 개방하는 추세다. 이에 따라 세입자에 대한 퇴거 유예의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소되고 있다. 현재 LA 카운티와 LA시의 경우에는 아직도 제한적인 퇴거 유예 명령을 유지하고 있었으나 3월 31일부로 대부분의 세입자 보호 혜택이 끝났다. LA 카운티 내의 상업용 건물의 세입자에 대한 보호 조치는 이미 2월 28일에 퇴거 유예안이 연장되지 않으면서 소멸했다. 주거용 건물의 세입자에 대해서는 2023년 3월 31일까지 보호 규정을 연장해 왔다. 그러나 추가 연장에 실패하면서 대부분의 보호 조치가 사라지게 된 것이다. 2023년 3월 31일 이후로도 남아있는 세입자 보호 규정에 관해서 설명하겠다. 2022년 7월 1일부터 2023년 3월 31일 사이에 렌트 값을 지불하지 않은 세입자는 더는 이에 대해 보호받지 못한다. 그러나 주의해야 할 점은 세입자에 대한 보복이나 괴롭히는 행동을 하는 것은 불법이라는 것이다. 렌트 값을 지불하지 않은 이유로 퇴거 조치를 할 경우에는 이에 대해 소송을 시작하기 30일 전에 사전 통보를 해야 한다. 퇴거 유예 명령 전 기준은 3일 전 통보였지만 30일 통보를 하는 것이 아직 남아있는 세입자 보호 규정이다. 이전 LA 카운티에 적용되던 퇴거 유예 명령에 따르면 허락받지 않은 세입자나 반려동물이 살고 있을 경우에도 이들을 퇴거시킬 수 없었으나 4월 1일부터는 가능해졌다. 예를 들어 주택 리스 계약을 할 때 4인 가족을 사는 것으로 계약했으나 팬데믹 기간 세입자 숫자가 이보다 늘어난 경우다. 주택 소유주는 이때 이들을 강제 퇴거시킬 수 없었으나 4월 1일 이후로는 가능해졌다. 다만 퇴거 명령 소송을 시작하기 전에 30일 통보를 해야 한다는 것을 기억해야 한다. LA시는 LA 카운티와 별개로 독자적인 유예안을 운영해 왔다. LA시도 렌트 값을 내지 않았다는 이유로 퇴거명령 소송을 시작하려면 30일 전에 미리 통보해야 한다. LA시에 건물이 위치할 경우, 2020년 3월 1일부터 2021년 9월 30일 사이에 밀린 렌트 값은 최대 2023년 8월 1일까지 지불할 수 있다. 2021년 10월 1일부터 2023년 1월 31일까지 밀린 렌트 값은 2024년 2월 1일까지 지불할 수 있다. 대부분의 퇴거 명령 유예가 해제됐지만, 카운티 또는 시 차원에서는 일부 규정을 계속 효력을 유지하고 있기 때문에 세입자나 건물주는 각자의 법적 권리가 무엇인지 확인하고 문제 해결 전 전문변호사의 도움을 받는 것이 중요하다. 세입자의 경우 저소득층을 도와주는 법률 센터에서 제공하는 무료 법률 자문을 활용하는 방법도 있다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh법 상식 세입자 퇴거 퇴거 유예안 퇴거명령 소송 세입자 보호

[상 법] 강제 퇴거와 퇴거명령 소송 절차

상업 건물이든 주거용 건물이든 상관없이 임차인을 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령소송(Unlawful Detainer)을 통해서 법원 명령을 받아야 한다. 이런 법적 원리는 임차인이 렌트비를 내고 있지 않거나, 리스 계약이 만기가 되었더라도 적용된다. 더욱이 현재의 임차인이 건물주의 동의 없이 전 임차인으로부터 리스를 양도받고 입주해 있을 경우에도 퇴거명령 소송을 거쳐야만 퇴거시킬 수 있다. 건물주의 동의 없이 리스를 양도받은 임차인의 경우에는 건물주와는 아무런 법적인 관계가 없을 뿐만 아니라 사용하고 있는 공간에 대한 권리가 없지만 퇴거하기 위해서는 반드시 퇴거명령 소송이 필요하다. 임차인의 경우에 따라서 적당한 통보를 하고도 임차인이 퇴거하지 않았을 경우에는 건물주는 퇴거명령 소송 (Unlawful Detainer)을 제기할 수 있다. 일반적으로 퇴거명령 소송을 진행하기 전에 3일 기간 안에 통보서를 보내야 하고 임차인이 계약위반 사항을 수정하지 않았을 경우에는 소송을 진행해 퇴거시킬 수 있다. 카운티의 해당 법원에 퇴거명령 고소장을 접수하고 임차인에게 고소장을 전달하면, 세입자는 5일 이내에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 일반적으로 임차인의 답변서가 제출된 후 20일 지나면 법원은 퇴거에 관한 재판을 하게 된다. 법원의 최종판결이 있을 때까지는 건물주는 임차인의 권리를 제한할 수 없다. 예를 들어, 임차인을 강제로 내보내거나, 자물쇠를 바꾸는 행동을 할 수 없다. 만약 건물주가 재판이 계류된 상황에서 불법적 행동을 했을 경우, 벌금과 임차인의 피해보상금을 지불할 수도 있다. 법원의 퇴거명령이 결정되면, 세입자는 셰리프에 의해 퇴거명령서 전달이 된 지 5일 안에 자진 퇴거를 해야 하고 퇴거하지 않았을 경우에는 강제퇴거를 당할 수 있다. 이처럼 건물주는 임차인이 렌트비를 내지 않거나 리스 계약서를 위반했더라도 법원의 명령 없이는 임차인의 임대장소를 사용하는 것에 대하여 방해할 수 없다. 반드시 법원의 명령과 셰리프의 집행에 의해서만 세입자를 퇴거시킬 수 있다. 만약 건물주가 퇴거명령소송을 거치지 않고 임차인을 강제로 퇴거시키거나 임차인이 입주하고 있는 매장의 열쇠를 바꾸는 행동을 법적으로는 강제퇴거 또는 강제진입(Forcible Detainer or Entry)이라고 한다. 강제진입이라는 것은 현재 임차인의 공간을 법적 절차 없이 건물주를 포함한 누구든 임차인의 동의 없이 차지하거나 임차인을 퇴거시키는 것이다. 강제퇴거가 발생했을 경우에는 임차인은 강제퇴거 또는 진입소송을 통해 다시 리스를 한 부동산에 대한 소유권을 찾아올 수 있다. 강제퇴거 또는 진입 소송은 세입자가 소송을 제기하면 5일 안에 답변해야 하고 재판 일정도 30일 안에 진행된다. 또한 강제퇴거 또는 강제 진입 소송을 진행하면서 동시에 법원에 긴급 명령 청구를 해서 재판 계류 동안에 임대장소를 다시 확보할 수 있다. 이러한 긴급 명령 청구는 건물주가 강제로 퇴거시킴으로써 장소를 사용할 수 없으므로 사업운영에 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 임시로 임차인에게 임대장소를 다시 쓸 수 있도록 하는 조치이다. 또 임차인은 강제 퇴거로 인해서 발생한 손해배상을 청구할 수 있다. 법원은 임차인이 임대장소를 사용하고 있었고 건물주는 법원 명령 없이 강제 퇴거시켰다는 사실만으로 긴급 명령을 결정한다. 주거 건물의 임차인과 임대인의 관계는 법으로 구체적으로 규정되어 있고 특히 임대인은 퇴거소송에 관한 규정을 엄격하게 지키지 않았을 경우에는 임차인이 리스계약을 어겼다 할지라도 소송에 질 수 있을 뿐 아니라 강제 퇴거를 했을 경우에는 이에 따른 피해 보상을 해줘야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사상 법 퇴거명령 강제 퇴거명령 소송 퇴거명령 고소장 강제 퇴거로